Morosità in aumento nel Condominio

In aumento di circa il 10% i soggetti che non riescono a corrispondere la quota di spese condominiali dovute a fronte degli interventi di manutenzione dello stabile condominiale.

Questo un’altro effetto della crisi economica che da tempo colpisce le famiglie italiane, che riscontrano problemi non solo per il pagamento degli oneri condominiali  ma anche per i mutui  ed i canoni di locazione.

CONTRATTO DI APPALTO CON I SINGOLI CONDOMINI

Cassazione, Sez. II, sentenza del 3 gennaio 2011, n. 70

 

 

Deve ritenersi legittimo il contratto di appalto stipulato direttamente e personalmente dai singoli condomini, con esclusione di ogni vincolo di solidarietà e con l'espressa previsione che, in caso di inadempimento, l'appaltatore possa agire in giudizio nei confronti dei singoli partecipanti al condominio. Inoltre in caso di lamentato inadempimento delle quote di pertinenza dei singoli condomini e di conseguente promovimento di azione giudiziale da parte dell'impresa appaltatrice, non sussiste la legittimazione passiva del Condominio nella persona dell'amministratore pro tempore.
(Nella specie, contratto avente ad oggetto lavori di consolidamento e restauro del fabbricato condominiale stipulato dall'appaltatore con i singoli condomini)

Nella sentenza si legge:
" le parti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, avevano concordato di instaurare un rapporto sottratto alle regole richiamate dalla ricorrente, in particolare proprio relativamente alla legittimazione passiva nelle cause conseguenti al mancato versamento di quanto singolarmente ognuno dei committenti sarebbe stato tenuto a pagare alla societa' appaltatrice.
Della possibilita' di avvalersi dell'amministratore come loro mandatario e rappresentante, dunque, i condomini non si erano avvalsi per la conclusione del contratto, mentre per "gli sviluppi attuativi ed esecutivi" - che secondo la ricorrente rientravano globalmente nella competenza dell'amministratore stesso e comportavano la sussistenza della sua legittimazione passiva in questa causa - gli avevano affidato esclusivamente il compito della raccolta delle quote dovute dai singoli e della loro corresponsione alla esecutrice dei lavori, alla quale tuttavia era attribuita la facolta' di agire in giudizio appunto nei confronti dei singoli eventualmente inadempienti, anziche' della collettivita' condominiale nel suo complesso."

PER I BALCONI cd. "AGGETTANTI"

I  balconi cd. aggettanti rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
La sentenza impugnata ha accertato - nell'ambito dell'indagine di fatto riservata al giudice di merito - con motivazione incensurabile in sede di legittimità se, come nella specie, immune da vizi logici o giuridici , che il balcone dell' attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprietà condominiale, dovendo perciò escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo.
La S.C. ricorda che la c. d. presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei condomini.
Del tutto fuori luogo è, altresì, il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l' appartamento  sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie.
Tali osservazioni, essendo assorbenti di ogni altra considerazione, rendono perciò superfluo anche ricordare l'orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, che il Collegio condivide, secondo cui i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani.
Pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
(Sentenza Cassazione  civile 05/01/2011, n. 218)

NO ALLE AFFISSIONI IN BACHECA DEI CONDOMINI MOROSI

La sentenza  recente della Cassazione del 4 gennaio 2011, la n. 186,  conferma a quello che era l’indirizzo espresso dallo stesso garante per la protezione dei dati personali alcuni anni fa: non puo' essere affisso in bacheca  l'elenco dei condominio morosi .
Quindi ciascun  condomino ha diritto di conoscere la situazione contabile del condominio e  degli  altri condomini ma deve restare all'interno della disponibilità degli interessati.

TELECAMERE E CONDOMINIO

Proibito installare le telecamere nelle aree comune dei condomini: lo ha stabilito il Tribunale di Salerno, che ha addotto come motivazione il fatto che l’assemblea del condominio non ha la facoltà di installare l’impianto in quanto non è titolare del trattamento dei dati personali raccolti in questo modo.
L’assemblea del condominio in questione, scrive la Stampa, aveva approvato a maggioranza l’installazione di un servizio d videosorveglianza nel piazzale antistante all’edificio e negli androni delle scale. Ma uno dei condomini ha impugnato la decisione, sostenendo che in questo modo veniva violato il suo diritto alla riservatezza.
A nulla è servito che il condominio si difendesse parlando della sicurezza del palazzo, aiutata dalla videosorveglianza. Ma il tribunale la pensa diversamente: l’assemblea di condominio non può validamente perseguire i “fini di tutela di persone e beni rispetto a possibili aggressioni, furti, rapine, danneggiamenti, atti di vandalismo, o finalità di prevenzione di incendi o di sicurezza del lavoro”, in quanto lo scopo della tutela dell’incolumità delle persone e delle cose dei condomini esula dalle attribuzioni dell’organo assembleare. Questo peché l’installazione della videosorveglianza non è finalizzata a servire i beni in comunione.

LA RIFORMA SUL CONDOMINIO - Primo via libera del Senato

È giunto questa mattna il via libera del Senato al disegno di legge di riforma della disciplina sul condominio. L'assemblea di Palazzo Madama ha approvato il testo per alzata di mano con i voti favorevoli di Pdl, Lega e Pd, mentre si sono astenuti i senatori dell'Idv e del Terzo polo (Fli, Udc, Api e Mpa). Il provvedimento passa ora all'esame della Camera. Si rafforza il ruolo dell'amministratore Tra i principali punti c'é il rafforzamento del ruolo dell'amministratore, controbilanciato da un maggiore esercizio dei poteri di controllo da parte dei condomini. C'é poi l'obbligo per gli amministratori di iscriversi a un elenco presso le Camere di commercio. Condomini potranno chiedere all'amministratore la prestazione di una garanzia  Uno dei punti cardine della riforma è infatti la possibilità, da parte dei condomini, di chiedere all'amministratore la prestazione di una garanzia per un importo pari al bilancio dello stabile. Proprio alla Camera (o già in aula al Senato) questa facoltà potrebbe diventare un obbligo dell'amministratore, con adeguati strumenti finanziari per consentire ai professionisti di fornire garanzie senza venire soffocati dai relativi costi. I punti qualificanti della riforma sono, in sostanza, una maggiore responsabilizzazione dell'amministratore e uno snellimento delle maggioranza per alcune decisioni. Tra le novità, la possibilità implicita di procedere alla cessione e alla divisione delle parti comuni, attraverso la formula giuridica della "sostituzione", da approvare con la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. La "sostituzione" sarà possibile quando sarà cessata l'utilità delle parti comuni o quando si può realizzare altrimenti l'interesse comune. In questo caso l'assemblea viene convocata almeno 30 giorni prima. Anche gli inquilini, oltre ai condomini potranno chiedere all'amministratore di intervenire con diffida per tutelare le parti comuni. Le innovazioni per il miglior uso o il maggior rendimento delle parti comuni dovranno essere approvate con una maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 501 millesimi. Gli eventuali parcheggi sotterranei potranno essere solo pertinenziali. Saranno vietati i lavori nelle singole unità immobiliari che possano nuocere alle parti comuni, anche se consentite da norme edilizie. I condomini morosi verranno subito "attaccati" dall'amministratore, che non potrà attendere più di quattro mesi per agire (e risponde dei danni per il ritardo): potrà ottenere un decreto ingiuntivo dal tribunale e sospendere l'erogazione dei servizi condominiali al moroso. Aumenteranno, quindi, i poteri e le responsabilità dell'amministratore (il cui mandato diventerà biennale), rendendo più facile il controllo del suo operato; verrà resa più trasparente la contabilità condominiale, con l'obbligo di redigere il rendiconto secondo i criteri di cassa e competenza. In particolare, dovranno essere indicate le somme incassate e pagate nell'esercizio, ma anche i crediti e i debiti maturati. Inoltre, sono previsti un registro di contabilità (con i movimenti in ordine cronologico), un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione, che indichi anche le questioni pendenti, come i pagamenti in contestazione. A pena di revoca, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (collocata di solito dopo la fine della stagione fredda negli edifici con il riscaldamento centralizzato). L'assemblea potrà votare la nomina di un revisore dei conti Da ultimo, l'assemblea potrà votare la nomina di un revisore dei conti e tutti gli interessati (condomini, inquilini e fornitori) potranno visionare la contabilità. Del resto, a corollario delle nuove responsabilità, la riforma prevede un registro degli amministratori presso le camere di commercio, dove verranno annotati anche tutti gli stabili amministrati; sarà così possibile raccogliere informazioni dai "clienti" sulle capacità dei professionisti che si propongono ai nuovi condomìni. I COMMENTI ALLA RIFORMA: Per Confedilizia una riforma di basso profilo Secondo Confedilizia la riforma del condominio approvata, in prima lettura, dal Senato «è una riforma di basso profilo, per nulla ambiziosa, di fatto inutile, ma che, foriera di nuovo contenzioso e sovraccarica di adempimenti cartacei, provocherà maggiori costi per i condomini senza alcun beneficio per gli stessi». Per Confedilizia che «la fideiussione che potrà essere richiesta agli amministratori non è una scoperta della riforma, che solo la "burocratizza", tant'è che già esiste in molti condominii». La Confederazione giudica la riforma «non al passo coi tempi, in particolare perchè non recepisce la proposta, condivisa da diverse organizzazioni della proprietà e degli amministratori condominiali, fra cui la Confedilizia, per l'attribuzione al condominio della capacità giuridica. PER  CORAM, RIFORMA E' INSUFFICIENTE. NUOVI ONERI AMMINISTRATORI

(ASCA) - Roma, 26 gen - Il Coram-Coordinamento Registri amministratori considera ''insufficiente'' la riforma ''Si tratta - rileva in una nota - di un testo che, non avendo recepito la proposta di attribuzione al condominio della capacita' giuridica, avra' l'effetto di far ricadere sugli amministratori condominiali tutta una serie di nuovi oneri .